In Amsterdam kost een studentenkamer gemiddeld 979 euro in de maand. Dat is verreweg de hoogste huurprijs in Nederland. Gemiddeld betalen studenten 683 euro voor een kamer, 6,2 procent meer dan een jaar eerder. In Utrecht, de nummer twee op de lijst, betaalt een student gemiddeld 803 euro voor een kamer. In Haarlem, nummer 3, 770 euro. Dat schrijft nu.nl op basis van cijfers van verhuurplatform Kamernet.

Dat de toch al hoge huren verder stijgen, komt doordat er veel meer vraag is dan aanbod. Dus blijven steeds meer studenten thuis wonen: omdat ze geen kamer kunnen vinden of hem niet kunnen betalen. En daar komt waarschijnlijk niet snel verandering in. Kamers verdwijnen van de markt door de zogenoemde uitponding: particuliere beleggers die hun panden verkopen omdat verhuur minder aantrekkelijk is geworden, onder meer vanwege de wet betaalbare huur. 

Het wettelijk verlagen van de huren is ook geen oplossing, legde een Rabobank-econoom uit op Radio 1. De vraag neemt dan vermoedelijk toe omdat degenen die thuis zitten ook een kans gaan wagen, en het aanbod blijft hetzelfde. Bouwen is een manier om daar iets aan te doen, maar daarvoor ontbreekt het de corporaties waarschijnlijk aan geld, als de voorgenomen huurbevriezing doorgaat. (ND)
 

Corporatiekoepel Aedes en zo'n tweehonderd aangesloten woningcorporaties willen dat het kabinet zich houdt aan de Nationale Prestatieafspraken die minister Keijzer (Wonen), Aedes en VNG  afgelopen december hebben gemaakt. Daarbij legden ze vast wat de corporaties de komende 10 jaar zouden investeren in nieuwbouw, onderhoud, isolatie en leefbaarheid. Ook spraken ze af dat de huren daarvoor de komende jaren gematigd zouden stijgen. Maar in de Voorjaarsnota kwam de minister met de intussen beruchte huurbevriezing: in 2025 en 2026 mogen de sociale huren niet stijgen. Volgens Aedes kan de corporatiesector daardoor de komende 10 jaar maar liefst € 49 miljard minder  investeren. De compensatie die het kabinet vrijmaakt is slechts € 1,1 miljard.

De corporaties vinden dat het kabinet de nog maar net gemaakte afspraken – die zijn gebaseerd op het mede door het ministerie  en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)ontwikkelde Duurzaam Prestatiemodel – niet zomaar eenzijdig kan opzeggen. En ze zijn bereid een kort geding aan te spannen om te kijken of de rechter vindt dat het door de beugel kan. Voordat de corporaties dat doen, heeft minister Keijzer formeel (nu de in staat in gebreke is gesteld) twee weken de tijd om de huurbevriezing terug te draaien of te compenseren. Daartoe is ze door de corporaties gesommeerd. Doet ze dat niet dan stappen de corporaties naar de rechter.

Aedes-voorzitter Liesbeth Spies vindt dat het kabinet beter gericht mensen kan steunen die het echt nodig hebben. "Het bevriezen van alle huren bij corporaties is contraproductief, want het betekent minder onderhoud en isolatie en veel minder nieuwe woningen voor woningzoekenden. Als de huurbevriezingen doorgaan, kunnen we de komende jaren 180.000 minder nieuwe woningen bouwen, waar mensen met smart op zitten te wachten. Of 1.600.000 minder huizen isoleren, terwijl daardoor de energierekening van huurders daalt." 
Directeur-bestuurder Anne-Jo Visser van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) liet zich eerder in vergelijkbare bewoordingen uit. "Voor de huurders lijkt huurbevriezing een sympathieke maatregel, maar op termijn zijn de gevolgen ook voor hen gigantisch, zoals verminderen van onderhoud en verduurzaming van de bestaande woningen." (ND)

In Amsterdam moet de grondproductie toenemen, anders is er binnen het Vereveningsfonds van de gemeente al binnen enkele jaren niet voldoende geld beschikbaar om te investeren in stedelijke vernieuwing en de bouw van betaalbare woningen. Dat blijkt uit de jongste editie van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties. Maar de haalbaarheid van meer gronduitgiftes is hoogst twijfelachtig; de  economische ontwikkelingen voor gebiedsontwikkeling zijn niet goed, en gevreesd wordt  dat door netcongestie de lucratieve bouw van kantoren en commerciële voorzieningen zal stagneren.

In het Vereveningsfonds worden positieve en negatieve grondexploitaties met elkaar verrekend. Begin 2025 telde Amsterdam 155 actieve grondexploitaties. Dat betreft 60.000 nog te realiseren woningen en 2,5 miljoen vierkante meter aan overige gebouwen. Er zijn 24.000 woningen in planvoorbereiding. Het fonds heeft weinig florissante jaren achter de rug. In 2023 en 2024 bedroeg de negatieve kasstroom 234 miljoen euro.  Ook voor de komende jaren moet rekening worden gehouden met lagere grondopbrengsten. Dat leidt tot een sombere conclusie: het Vereveningsfonds kan het niet dragen als de negatieve kasstroom nog veel langer aanhoudt. En een heldere boodschap: ‘Het is van belang dat de grondproductie weer toeneemt en de negatieve kasstroom verbetert’, aldus het rapport.
Maar de kans daarop lijkt voorlopig niet groot, zo erkent de gemeente. Businesscases van ontwikkelaars en corporaties zijn vaak niet haalbaar door verslechterende marktomstandigheden. De inflatie verloopt grillig en de rente is onzeker. Daarnaast neemt de complexiteit van projecten toe. Dit leidt tot minder zekerheid over gronduitgiftes. Ook wordt de ambitie om jaarlijks 7.500 een groot deel betaalbare woningen te bouwen bij lange na niet gehaald. In die lage productie schuilt vervolgens het extra risico dat vanwege het uitblijven van de bouw van voldoende betaalbare woningen miljoenen aan toegezegde Rijkssubsidies moeten worden terugbetaald. Ook zal de stad minimaal tot 2031 de gevolgen ondervinden van netcongestie. Voor woningbouw is stroom beschikbaar, maar voor voorzieningen die afhankelijk zijn van een grootverbruikersaansluiting is dat niet altijd het geval. Voor die verzoeken is er een wachtlijst. De bouw van gemengde complexen kan daardoor worden gehinderd. Ook verwacht de gemeente dat commerciële toekomstige gronduitgiftes voor bijvoorbeeld de bouw van kantoren aan de Zuidas sterk vertragen. Juist gronduitgiftes op de Zuidas zijn onmisbaar om het perspectief van het Vereveningsfonds te verbeteren. 

Weinig nieuwe plannen

De grondportefeuille heeft nu nog een positieve waarde van 875 miljoen euro. Maar minder inkomsten of vertraging in de inkomstenstroom zorgen er voor dat er de komende vijf jaar het budget voor nieuwe plannen maar heel beperkt is. Er kan hooguit voor veertig miljoen euro aan nieuwe verliezen worden ingeboekt. Dat pakt in het bijzonder slecht uit voor stedelijke vernieuwing. Juist in die plannen is meestal sprake van een financieel tekort. ‘Om te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen en stedelijke vernieuwing is het passen en meten’, zo valt te lezen. Om stijgende verliezen tegen te gaan mogen lopende plannen daarom niet duurder uitvallen. Ook is ‘gewoon goed’ goed genoeg. Verder is er geen ruimte voor extra ambities die geld kosten; van uitname uit het fonds voor andere investeringen kan al helemaal geen sprake zijn. Wel blijft het voorlopig mogelijk jaarlijks 12 miljoen bij te dragen aan de algemene middelen. [BP]
 

Ongeveer 140 van de 262 bij Waarborgfonds Sociale Woningbouw actieve woningcorporaties zullen de komende vijf jaar niet meer kunnen voldoen aan de financiële normen voor het verkrijgen van geborgde leningen. Dat concludeert WSW na een analyse van de gevolgen van het bevriezen van huurverhogingen de komende twee jaar. Het waarborgfonds verwacht dat die corporaties hun investeringen al in de jaren 2027-2029 en mogelijk ook daarna fors neerwaarts moeten bijstellen. 

Het vermogen van corporaties zit in het bezit. Dit kan alleen worden ingezet voor het aantrekken van nieuwe leningen, als de woningcorporatie ook in staat is de extra rentelasten te betalen. “Wij zien regelmatig dat de indruk bestaat dat het vermogen van de corporaties direct en geheel kan worden ingezet om te investeren. Dat is echter alleen mogelijk als er voldoende kasstromen zijn om de rentelasten van deze nieuwe leningen te betalen. Door de huurbevriezingsmaatregel is daarvoor veel minder ruimte", aldus het waarborgfonds. Er is ook gekeken of andere corporaties de opgave kunnen overnemen. Volgens WSW is dat maar een in beperkt aantal regio’s in zeer beperkte mate mogelijk; ook die corporaties hebben door de huurbevriezing minder geld beschikbaar. 

Om de borgbaarheid van nieuwe leningen te beoordelen, heeft WSW de 140 betrokken corporaties gevraagd om binnen vier weken informatie te leveren over de impact van de huurbevriezing en welke bijsturingsmaatregelen zij denken te treffen. Lopende verzoeken worden nog wel geborgd.

Onheilspellende brief

Brancheorganisatie Aedes spreekt in een reactie op de analyse van WSW van een ‘onheilspellende’ brief. "WSW maakt pijnlijk duidelijk wat de directe gevolgen van de huurbevriezing zijn. Deze woningcorporaties moeten per direct investeringen uit hun begroting schrappen", aldus Aedes-voorzitter Liesbeth Spies. Niet alleen komt volgens Aedes de investeringscapaciteit van die corporaties in gevaar, ook het vertrouwen in het borgingstelsel wordt aan het wankelen gebracht. Daarom dringt Aedes er met klem op aan dat het kabinet de huurbevriezing van tafel haalt.

Nederland is een van de beter betaalbare woningmarkten in de Europese Unie, zo becijferen woningmarktexperts van ABN Amro. Met een gemiddeld inkomen kunnen stellen nog steeds een huis kopen. Wel hebben, aldus Mike Langen, senior econoom woningmarkt, alleenstaanden het moeilijk, zeker als zij nog een start op de woningmarkt moeten maken. Bovendien zijn woningen in Nederland relatief groot en energiezuinig. En na aankoop van een woning komen er maar weinig mensen in financiële problemen, het aantal wanbetalers bij de aflossing van hypotheken ligt in ons land heel laag.

Langen erkent dat het op de Nederlandse woningmarkt geen pretje is. Momenteel is er een tekort van meer dan vierhonderdduizend woningen. Het aanbod schiet tekort. Een ander groot probleem is het gebrek aan (buitenlandse) investeerders. “Nederland moet concurreren met andere EU-landen. Oververhitte vastgoedmarkten zijn niet aantrekkelijk voor beleggers, omdat er een hoger risico is op prijsdalingen en instabiele rendementen. Ook kent Nederland geen consequent woningmarktbeleid, politieke discussie over huurregulering  zorgt ervoor dat er minder geld van internationale investeerders naar woningbouw gaat”, aldus Langen.

Gaat het om de koopwoningmarkt. In Europese context bezien, is de ontwikkeling van de prijzen van koopwoningen niet bijzonder. Afgelopen tien jaar kende Nederland een prijsgroei van bijna vijftig procent. Landen in bijvoorbeeld Oost-Europa laten een veel sterkere groei zien. Dat hangt samen met inkomensgroei. Veel Oost-Europese landen kenden een sterke groei van het bruto binnenlands product na toetreding tot de Europese Unie. 

Voor Nederland geldt dat in vergelijking met andere landen de betaalbaarheid van een woning voor een gezin nog steeds goed is. In cijfers. Een gemiddelde woning kostte vorig jaar zes jaarinkomens (bruto 84.000 euro per jaar, op basis van twee inkomens). Het EU-gemiddelde ligt op ongeveer negen inkomens. Stijgende huizenprijzen, aldus ABN Amro, zijn ook niet zo erg, zolang ze gelijke trend houden met inkomensstijgingen. De inkomensgroei in Nederland was de afgelopen 25 jaar zodanig, dat de betaalbaarheid van woningen nauwelijks is afgenomen.
 

De bijna dertig woningcorporaties in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) schorten hun deelname aan de zogeheten MRA-versnellingstafel tot nader order op. Dat hebben ze in een brief laten weten aan Jelle Beemsterboer (BBB), gedeputeerde van de provincie Noord-Holland. De corporaties zijn naar eigen zeggen niet meer in staat om de gevraagde bijdrage te leveren aan de nieuwbouwproductie uit de Woondeal. Half april maakten de coalitiepartijen hun voornemen bekend de huren van sociale huurwoningen te bevriezen in 2025 en 2026, ondanks recente afspraken over de betaalbaarheid van woningen. Daardoor zal de investeringsruimte van de woningcorporaties in de MRA in de periode tot en met 2034 met 6,5 miljard euro krimpen, ofwel een verlies aan investeringscapaciteit van dertig procent. 

Slecht nieuws

Volgens de betrokken corporaties is de huurbevriezing slecht nieuws voor de vele woningzoekenden. In de MRA is de wachttijd voor een sociale huurwoning gemiddeld twaalf jaar. Krimp van de investeringsruimte betekent, aldus directeur Anne-Jo Visser, dat de wachttijden nog verder oplopen. ‘Voor de huurders lijkt huurbevriezing een sympathieke maatregel, maar op termijn zijn de gevolgen ook voor hen gigantisch, zoals verminderen van onderhoud en verduurzaming van de bestaande woningen.’

In het eerste kwartaal van 2025 is de gemiddelde huurprijs in het middensegment en in de vrije sector in Amsterdam gestegen naar 23,82 euro per vierkante meter. Of wel een gemiddelde huur van 1.677 euro per woning. De huurprijs ligt 4,8 procent hoger dat in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Dat blijkt uit de jongste marktcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en VGM NL. Daarmee is het huren van een woning in het vrije segment nergens zo duur, als in Amsterdam. 

In omliggende steden als Amstelveen en Haarlem is juist sprake van een dalende huurprijs. In Amstelveen daalde het afgelopen kwartaal in vergelijking met een jaar eerder de huurprijs met 1,9 procent naar gemiddeld 18,88 euro per vierkante meter. En in Haarlem liggen de huurprijzen in Q1 2025 ruim 12 procent onder dezelfde periode een jaar eerder; de gemiddelde prijs bedraagt in Haarlem 17,60 euro per vierkante meter. Bij de sterke daling in Haarlem, aldus de onderzoekers, speelt het geringe aantal transacties een belangrijke rol. Goedkopere transacties zijn daardoor van grote invloed op de gemiddelde huurprijs.

Tegelijkertijd is er, zo melden NVM en VGM NL, sprake van een dalend aanbod. Het aantal huurtransacties is in één kwartaal met bijna twintig procent afgenomen. Dat wijst erop dat veel verhuurders uitponden en zich terugtrekken uit de markt. “De jongste cijfers laten niets aan de verbeelding over als het gaat om de gevolgen van alle regulerende maatregelen op de huurwoningmarkt. Het aanbod neemt in rap tempo af, de prijzen schieten door het dak en onze makelaars verkopen momenteel meer (voormalige) huurwoningen, dan ze verhuren”, zo verklaart Lana Gerssen, voorzitter van de NVM vakgroep Wonen.  

Eigen Haard krijgt 156 sociale huurwoningen bij op de Naritaweg 50, vlakbij station Sloterdijk. Dat schrijft de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties AFWC op haar site. De sloop, bouw en ontwikkeling komen voor rekening van VORM en Mooi Ontwikkelt. De hoop is dat de bouw begin volgend jaar van start kan gaan.

Eigen Haard en VORM kochten ieder de helft van de grond, de locatie van het voormalige datacenter van KPN. “We zijn als mede-grondeigenaar ingestapt om het risico te delen”, zegt Stijn Vos, acquisiteur bij Eigen Haard, op de site van AFWC.  Samen konden de partijen, die onafhankelijk van elkaar de locatie al een paar jaar op het oog hadden, ook de bank over de streep trekken. De gemeente is volgens Stijn belangrijk geweest bij het tot stand komen van het nieuwbouwplan. Ze wilde meewerken aan de verdeling binnen het programma met 50 procent sociale verhuur, betaalbare koop (tot 390.000 euro) en vrije sector-woningen. 

Ongeveer zestig woningen vallen straks onder betaalbare koop. Huurders van wie de corporatie weet dat ze in de markt zijn voor een koopwoning, komen als eerste in aanmerking voor de koopwoningen. Stijn: ”Hiermee krijgen onze zittende huurders een mooie kans op een betaalbare koopwoning. Tegelijkertijd leveren we daarmee een bijdrage aan de broodnodige doorstroming in de stad”.

Woonzorg Nederland, de grootste sociale seniorenhuisvester van Nederland, en zorgorganisatie Cordaan gaan samen twee moderne zorggebouwen optrekken in Amsterdam. Daarin is ruimte voor 188 zorgplekken en 156 woningen voor senioren. Door hun kennis te combineren, denken ze passende huisvesting en hoogwaardige zorg te kunnen bieden voor ouderen in Amsterdam. 
En daar is grote vraag naar. Cees van Boven (rechts op de foto), bestuursvoorzitter van Woonzorg Nederland: "Steeds meer oudere Amsterdammers wonen in ongeschikte woningen en hebben behoefte aan zorg in de nabijheid. Samen met Cordaan ontwikkelen we twee moderne zorggebouwen in Amsterdam Nieuw-West en Zuidoost waar mensen ook zelfstandig kunnen wonen met zorg en gezelligheid in de buurt."

Sloop en nieuwbouw

De zorgplekken komen in twee nieuw te bouwen panden in de stadsdelen Zuidoost en Nieuw-West. De eerste woonzorglocatie komt in Amsterdam Nieuw-West in het A.H. Gerardhuis, een voormalig bejaardentehuis. Door sloop, nieuwbouw en renovatie zal hier plek zijn voor 100 zorgplekken en 73 zelfstandige seniorenwoningen.
In Amsterdam Zuidoost aan de Karspeldreef bouwt de combinatie een woonzorglocatie voor 88 zorgappartementen en 83 zelfstandige seniorenwoningen, een hospice, een gezamenlijke ontmoetingsruimte en een zorghub voor zorg aan huis. De gebouwen worden naar verwachting in de loop van 2028 in gebruik genomen.

D66 wil dat mensen met een hoger inkomen ook meer betalen voor hun sociale huurwoning. Dat schrijft Kamerlid Hans Vijlbrief in het dinsdag gepresenteerde allesomvattende woonplan. Er wonen inmiddels in totaal 350.000 huishoudens met een hoger inkomen in een sociale huurwoning; meer dan in de provincie Friesland wonen. “Het gaat dus om een op de zes sociale huurders die met hun huidige inkomen niet meer in aanmerking zouden komen voor een sociale huurwoning”, aldus Vrijbrief. D66 wil dat corporaties verplicht richting een marktconforme huur gaan. Jaarlijks moet sprake zijn van een inkomenstoets. 

Hij verwacht dat corporaties op die manier meer financiële middelen krijgen om nieuwbouw te plegen en woningen te verduurzamen. Ook verwacht hij dat dan meer huurders willen verhuizen. Dat is goed in de strijd tegen de lange wachtlijsten. D66 stelt wel als voorwaarde dat er een ‘groot offensief voor betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen’ komt.

Vermogenstoets

Niet alleen huurders met een hoog inkomen, maar ook mensen met een groot vermogen of in het bezit van meerdere woningen moeten meer huur gaan betalen. Corporaties moeten de mogelijkheid krijgen regelmatig op vermogen te controleren. Als vermogenden niet willen verhuizen, dan moeten ook zij meer huur betalen. Nu nog wordt alleen bij het toekennen van een sociale huurwoning het inkomen van de huurder getoetst. Van vermogenstoetsing is helemaal geen sprake.

Verder pleit D66 voor de toelating van woningzoekenden in huurdersverenigingen, fiscalisering van de huurtoeslag (heffingskorting), afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, grootschalige bouwlocaties, zoals in de Eemvallei, de komst van een sterke ‘bouwbaas’, veel minder mogelijkheden voor bezwaar maken en actieve gemeentelijke grondpolitiek. Op nieuwbouwlocaties moet altijd sprake zijn van 30 procent sociale huur.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft met verbazing kennisgenomen van het kabinetsvoornemen om de huren voor sociale huurwoningen voor een periode van twee jaar te bevriezen. Het herhaaldelijk ingrijpen van de politiek op de ontwikkeling van de huur zet de beschikbaarheid van geborgde leningen voor woningcorporaties onder druk, aldus de voor corporaties essentiële borger van leningen.  

Huurinkomsten vormen de belangrijkste inkomstenbron van woningcorporaties. De huurbevriezing, zo meldt het WSW in een schriftelijke verklaring, heeft een directe impact op de kasstromen. Dit betekent dat de exploitatie van sociale huurwoningen gelijk wordt beïnvloed. “Door de huurbevriezing komen de leencapaciteit en daarmee de investeringen van woningcorporaties onder druk. Uit eerste doorrekeningen blijkt dat er sprake is van een daling van enkele tientallen miljarden aan investeringsruimte voor woningcorporaties. Gevolg hiervan is dat er substantieel minder geld beschikbaar is voor nieuwbouw en de verduurzaming van de huidige woningvoorraad”, aldus WSW.  

Het is niet voor het eerst dat er wordt ingegrepen in de hoogte van de huren, concludeert de risicobeoordelaar. Het WSW dringt daarom bij de politiek aan op veel meer voorspelbaarheid. “Om nieuwe financiering te kunnen blijven borgen is een stabiele en voorspelbare groei van de huurinkomsten essentieel. Die voorspelbaarheid is hiermee in het geding.” Het WSW doet nader onderzoek naar de impact van de voorgenomen huurbevriezing op de huidige en toekomstige aan corporaties afgegeven borgingsplafonds. Daarnaast zal WSW onderzoeken of er als gevolg van afnemende voorspelbaarheid buffers in het stelsel moeten worden ingebouwd, om een toekomstbestendige borging te kunnen garanderen.

Krimp investeringsruimte

De voorgenomen huurbevriezing heeft ook grote impact op de investeringsmogelijkheden van corporaties in de Metropoolregio Amsterdam (MRA), zo meldt het Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam. De komende  tien jaar krimpt de totale investeringsruimte van de 29 woningcorporaties in de MRA met 6,5 miljard euro. “Door het verlies aan investeringsruimte zullen de corporaties pijnlijke financiële keuzes moeten maken, bijvoorbeeld over de vraag hoeveel woningen ze de komende jaren nog kunnen bouwen, verbeteren en verduurzamen”, zo zegt directeur Anne-Jo Visser van het Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam. Op basis van cijfers van koepelorganisatie Aedes wordt ingeschat dat er tot en met 2034 in de MRA 23.000 minder corporatiewoningen kunnen worden gebouwd of dat 187.000 niet worden verduurzaamd. “Woningzoekenden en huurders zullen dus de rekening betalen voor de huurbevriezing.” 

Verlies inkomsten

Ymere heeft het effect van de huurbevriezing op het ‘huishoudboekje’ in kaart gebracht. De huurbevriezing leidt over een periode van twee jaar tot een verlies van 40 miljoen euro aan inkomsten. Over een periode van vijf jaar - ook als vanaf juli 2027 wel weer huurverhogingen mogelijk zijn - kan dat bedrag oplopen tot 166 miljoen euro. Het rentedekkingsgetal (interest coverage ratio), de maatstaf voor de mate waarin de baten kunnen terugvallen zonder dat de corporatie in de problemen komt, daalt naar 1,37. 

Daarmee komt het streven van Ymere om jaarlijks 825 nieuwe woningen te realiseren en meer dan 300 miljoen euro te investeren in woningverbetering onder druk te staan. Terwijl de corporatie, zo schrijft de Autoriteit Woningcorporaties in de zogeheten toezichtbrief eerder dit voorjaar, toch al niet voldoende bijdraagt aan het vergroten van de woningvoorraad. [BP]

(de tekst is aangepast op woensdag 23 april om 10.35 uur)

D66 draagt de Haagse oud-politicus Steven van Weyenberg voor als nieuwe wethouder Wonen en Stedelijke Ontwikkeling in Amsterdam, zo heeft de partij bekendgemaakt. Hij is de opvolger van Reinier van Dantzig, die vorige maand aftrad vanwege gezondheidsproblemen. ‘Van Weyenberg als vervanger van Van Dantzig is een geweldige uitkomst’, aldus D66-fractievoorzitter Rob Hofland. ‘Het vertrek van Reinier was een enorm verlies. Woningbouw is voor Amsterdam van levensbelang. Daarom zochten we een politiek zwaargewicht met daadkracht. Hij is iemand die het verschil kan maken.’

De in België geboren Van Weyenberg heeft een lange politieke loopbaan achter de rug. Van 2012 tot 2021 en in 2022 en 2023 was hij lid van de Tweede Kamer. In het kabinet-Rutte IV vervulde hij korte tijd de rol van minister van Financiën. Daarvoor was hij al eens enige tijd staatssecretaris van Cultuur (Rutte IV) en van Infrastructuur (Rutte III). 

Hij treedt aan op een politiek gevoelig moment. Door keuzes van het Kabinet-Schoof dreigt in de hoofdstad de werking van de Wet betaalbare huur te worden geminimaliseerd. Ook vragen de Amsterdamse corporaties vanwege huurbevriezing in de sociale sector heronderhandelingen over de prestatieafspraken, anders krimpt de omvang van de nieuwbouwproductie drastisch. Weyenberg spreekt van een ‘portefeuille die geen pauzeknop kan gebruiken’. “Ik beloof - net als Reinier - door roeien en ruiten te gaan voor de Amsterdamse woningbouw, gericht op meer woningen en prettige buurten."   

De partij draagt Van Weyenberg formeel voor tijdens de raadsvergadering van 14 mei, waarna er door de gemeenteraad gestemd zal worden over zijn voordracht.

Het wegvallen van inkomsten van woningcorporaties door bevriezing van de huren in de sociale sector in 2025 en 2026 wordt door het kabinet gecompenseerd met een extra investering van ruim 1 miljard euro, zo blijkt uit de vrijdag gepubliceerde Voorjaarsnota 2025. In 2026 kan minister Keijzer van Volkshuisvesting 270 miljoen euro extra investeren in de sociale huur en voor de jaren 2027 en 2028 komt twee keer 405 miljoen euro beschikbaar.

Woningcorporaties toonden zich eerder deze week onthutst over de keuze van het kabinet om in 2025 en 2026 geen huurverhogingen toe te staan. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties sprak van een ´nachtmerrie´. Door het uitblijven van extra huurinkomsten daalt de investeringscapaciteit van woningcorporaties en dreigt een enorme krimp van de nieuwbouwproductie. Ook is er veel minder geld beschikbaar voor woningverbetering. De keuze van het kabinet maakte direct een einde aan de Nationale Prestatieafspraken waarin woningcorporaties beloofden vanaf 2028 jaarlijks 30.000 nieuwe woningen te bouwen. De komende tijd moet blijken op welke manier minister Keijzer de bouw van nieuwe sociale huurwoningen extra gaat bevorderen.

Aedes, de brancheorganisatie van 262 woningcorporaties, maakt de coalitie zware verwijten. "Het kabinet draait de investeringsruimte van corporaties structureel de nek om, in plaats van te investeren in betaalbaar wonen", aldus Aedes-voorzitter Liesbeth Spies. De compensatie die minister Keijzer biedt is volgens haar niet meer dan een druppel op een gloeiende plaat, terwijl de sector de komende tien jaar 47,5 miljard euro aan investeringsruimte verliest.

De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties verwacht dat door het uitblijven van volledige compensatie de Amsterdamse corporaties weer extra woningen moeten verkopen. Een belangrijke trendbreuk; in 2024 hebben de corporaties met de huurders en de gemeente de afspraak gemaakt de verkoop van sociale huurwoningen tot een minimum te beperken. Dat betekent dat de Amsterdamse prestatieafspraken worden opgeschort, zo zegt AFWC-directeur Anne-Jo Visser. Ook zal er minder geld beschikbaar zijn voor woningonderhoud en wijkaanpak. ``Het is een keuze die je eigenlijk niet wilt maken. Huurders hebben recht op een goed onderhouden woning in een fijne buurt``, aldus Visser.

Beperking middensegment

In de Voorjaarsnota is de huurbevriezing direct gekoppeld aan een stevige versoepeling van de Wet betaalbare huur. Politieke analisten spreken van een politieke uitruil tussen PVV en VVD. De coalitie wil veel minder huurwoningen onder de wet laten vallen. Door een lager puntenaantal te hanteren, wordt de groep woningen die onder de regulering valt kleiner. Waar de grens precies komt te liggen, meldt de Voorjaarsnota niet. Wel houdt  minister Keijzer de taak om ´de onderkant van de huurmarkt voor lage en lage middeninkomens te reguleren´.

Ook gaat de prijs van een middensegment-huurwoning in grotere steden fors omhoog. De WOZ-waarde gaat zwaarder meetellen in de huurprijs. ‘Voor woningen in steden als Amsterdam en Utrecht kan zo een hogere en meer conforme huurprijs worden gevraagd’, zo valt te lezen op pagina 208 van de Voorjaarsnota 2025. Volgens het kabinet is dat eerlijk, omdat op deze woningen ook minder rendement behaald lijkt te worden. Verder kondigt het Kabinet-Schoof een verkenning aan of kleine verhuurders, bijvoorbeeld eigenaren met een tweede woning, kunnen worden uitgezonderd van toepassing van de Wet betaalbare huur.

De voorstellen van het kabinet gaan veel verder dat de voorstellen van minister Keijzer voor snelle aanpassing van de regulering in het middensegment eerder deze maand. Saillant detail; in het Kamerdebat met minister Keijzer toonden juist PVV en NSC zich nadrukkelijk tegenstander van hogere huren. Met de nieuwe coalitieafspraak wordt dat verzet in de kiem gesmoord. Het kabinet komt zo tegemoet aan de bezwaren van met name kleine particuliere beleggers. Zij kiezen steeds vaker voor uitponden, omdat er volgens hen te weinig te verdienen valt aan de verhuur van woningen. 

Onsamenhangend beleid

De Woonbond veroordeelt de onsamenhangende opstelling van het kabinet. Corporaties worden te weinig gecompenseerd en huisjesmelkers krijgen weer vrij spel, aldus directeur Zeno Winkels. “Als de belastingdruk van corporaties structureel zou afnemen, zouden corporaties ook blijven bouwen. Maar het kabinet blijft corporaties flink belasten. En de compensatie is niet veel meer dan een paar druppels op een gloeiende plaat. Alle goede voornemens staan nu op losse schroeven.” 

Niet alleen verkleint het kabinet de sociale huursector. De huurders op de private markt worden ook nog eens voor de bus gegooid, zo zegt Winkels. “Het kabinet geeft alle ruimte aan huisjesmelkers door de grens tot waar huurwoningen een maximale huurprijs hebben weer te verlagen, door de WOZ-waarde meer te waarderen én door verhuurders met een klein aantal woningen uit te zonderen. Dit betekent bij elkaar dat voor honderdduizenden woningen weer veel te hoge huren mogelijk worden gemaakt.” De directeur van de Woonbond spreekt bovendien van onbehoorlijk bestuur. “Met het uitsluiten van kleine verhuurders creëert het kabinet een rechtsongelijkheid waarbij het aantal panden van je huisbaas bepaalt hoeveel rechten je hebt als huurder. Bizar.” [BP]

(de tekst is aangepast op zaterdag 19 april om 11.16 uur) 

Jonge mensen die er in de afgelopen jaren in geslaagd zijn hun eerste woning te bemachtigen, zijn steeds welvarender. Deze koopstarters hebben naar verhouding een hoger inkomen en brengen steeds meer eigen vermogen mee. Vermogen dat ze steeds vaker door hun ouders geschonken krijgen, zo becijferden woningmarkteconomen van ING. Zo dragen ouders steeds meer bij aan het mechanisme waarin vermogen en woningbezit elkaar verder versterken.

Het aantal woningaankopen door starters neemt sterk toe. Terugtrekkende particuliere beleggers – ook in Amsterdam komen steeds meer uitpondwoningen op de markt - spelen hierin een grote rol. Doordat zij hun huurwoningen vaker in de verkoop doen, slagen starters beter in het vinden van een koopwoning. Daarnaast brengen zij steeds meer eigen geld in. Gemiddeld brachten starters vorig jaar, zo blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, naar schatting zo’n  45.000 euro eigen geld in; vier jaar eerder was dat nog zo’n  35.000 euro. Steeds vaker worden delen van deze eigen inbreng ontvangen van de ouders of schoonouders ter ondersteuning van de aankoop van de eerste woning. Zo ontving in 2024 31 procent van de starters een schenking van (schoon-)ouders voor de aankoop van de eerste woning, blijkt uit Woononderzoek Nederland (WoOn) 2024.  Drie jaar eerder was dat nog 19 procent. Ook de hoogte van de ontvangen schenking  groeit: gemiddeld was in 2024  sprake van een schenking van 58.000 euro. Van alle koopstarters die een schenking ontvingen, kreeg ruim 1 op de 4 een ton of meer. Voor koopstarters die geen schenking ontvangen van hun ouders is de belangrijkste reden, dat hun ouders zich dit niet kunnen veroorloven.

Hogere huizenprijzen

Door de hogere schenkingen kunnen sommige huishoudens meer bieden en dat drijft, aldus ING, de huizenprijzen op. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat woningkopers die een schenking ontvangen significant meer betalen voor hetzelfde huis vergeleken met andere kopers. Zo speelt het vermogen van starters een steeds belangrijkere rol op de woningmarkt. "En omdat de eigen woning een belangrijke manier is om vermogen op te bouwen, ontstaat zo een zelfversterkend effect: vermogen is steeds vaker nodig voor een eigen woning en de woning creëert meer vermogen", aldus woningmarkteconoom Sander Burgers.
 

Voor thuiswonende jongeren in Flevoland die het ouderlijk huis willen verlaten, wordt het steeds moeilijker een huis te vinden, zo meldt het CBS op basis van de uitkomsten van het jongste WoOn-onderzoek. Meer dan dertig procent van de volwassen jongeren uit Almere, Lelystad en de rest van de provincie zegt geen woning te kunnen vinden, drie keer zoveel als drie jaar eerder. Toen verklaarde nog maar zo’n tien procent van de thuiswonende jongeren geen hoop te hebben op het realiseren van een eigen woonplek.

Volgens het CBS blijkt uit het WoOn-onderzoek 2024 dat het gebied waar grote aantallen volwassen jongeren geen woning kunnen vinden steeds groter wordt. Drie jaar geleden speelde dit probleem vooral in Utrecht en Noord-Holland. Daar is het voor thuiswonende jongeren de afgelopen jaren ook lastiger geworden een ‘plek onder de zon’ te vinden. Verklaarde in 2021 nog 15 tot 18 procent geen uitzicht te hebben op een woning, in 2024 ligt ook in Noord-Holland en Utrecht dat percentage boven dertig procent.

In zijn algemeenheid geldt dat de groep die wil verhuizen maar geen woning kan vinden, sterk groeit. In 2024 gaf bijna tien procent van alle volwassenen in Nederland aan te willen verhuizen, maar niets te kunnen vinden. In 2021 was dit nog ruim zes procent. Dat komt neer op bijna negenhonderd duizend mensen in 2021 en bijna 1,4 miljoen in 2024. De groep die wil verhuizen maar geen woning kan vinden, groeit al vanaf 2012. Vooral huurders willen verhuizen, maar kunnen niks vinden.

Voorjaarsnota: coalitie PVV, VVD, NSC en BBB bevriest huren in sociale sector

Aedes: bevriezen huren gaat ten koste van toekomstig woningaanbod

Woningcorporaties verwachten in 2025 24.000 nieuwe woningen te bouwen

Woningcorporatie Eigen Haard vertrekt uit gemeente Oostzaan

HBB wint tender voor toekomstbestendige en sociaal duurzame buurt in Haarlem

Mona Keijzer: eenmalige huurverlaging in 2023 heeft maar beperkt effect

Corporaties overstag: toch huurkorting bij hardnekkige schimmel

Mona Keijzer staat hogere huren toe om verkoop huurwoningen tegen te gaan

Woononderzoek: wonen duurder geworden voor huurders, vooral door stookkosten

MVA: prijs koopwoning Amsterdam daalt Q1 2025 met 4,2 procent

Haarlem krijgt er 624 huurwoningen bij in Spaarnepoort

Isolatieoffensief Amsterdam gaat door zonder energiehulp aan huis; het laaghangend fruit is wel geplukt

Raad van State adviseert negatief over wetsvoorstel voor bevriezen van huren

Reinier van Dantzig: ‘Jaarlijks vijfduizend woningen is een goed, langjarig gemiddelde’

646 corporatiewoningen vrijgemaakt vanwege onrechtmatige bewoning